1991年未實(shí)行土地有償出讓制度之前，中國(guó)就已經(jīng)有了開(kāi)發(fā)公司，但開(kāi)發(fā)企業(yè)是以國(guó)有資本為主的全民所有制企業(yè)。
實(shí)行土地有償出讓制度是中國(guó)第一次房?jī)r(jià)高速上漲的原因。
土地出讓制度實(shí)行的同時(shí)放開(kāi)了對(duì)各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制性條件，同時(shí)1992年的投資熱高潮對(duì)商品房放開(kāi)了政府物價(jià)指令性管理的限制。尤其是對(duì)外銷(xiāo)房的價(jià)格放開(kāi)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化管理，外銷(xiāo)房與內(nèi)銷(xiāo)房大大拉開(kāi)了差距并帶動(dòng)了內(nèi)銷(xiāo)房?jī)r(jià)格的上漲。可以說(shuō)1992年～1993年房?jī)r(jià)高漲的原因主要來(lái)自于土地的有償出讓?zhuān)谕恋氐氖褂蒙显黾恿舜罅康耐恋爻鲎尳鸬瘸杀�。并且土地出讓金的收取是合法的調(diào)整了購(gòu)房者的預(yù)期。
第二輪的房?jī)r(jià)上升是在1998年23號(hào)文件停止住房福利實(shí)物分配之下產(chǎn)生的。
1992年～1993年房?jī)r(jià)曾經(jīng)高漲的地區(qū)在這一段時(shí)間內(nèi)的第二次上升基本都是一種回歸性上升。雖然有些地區(qū)的名義房?jī)r(jià)高過(guò)了1992年～1993年的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際房?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生太大變化。因?yàn)?000年之后面向個(gè)人消費(fèi)而提供的住房，不管是在其建筑外形和設(shè)計(jì)上都大大進(jìn)步了，同時(shí)在材料的使用、裝修的標(biāo)準(zhǔn)上幾乎各個(gè)方面都大大提高了科技、環(huán)保、節(jié)能、綠化等含量。大多數(shù)還提供了會(huì)所等相關(guān)配套設(shè)施，已與幾年前的標(biāo)準(zhǔn)不可同論了。
第三輪房?jī)r(jià)高漲的原因，應(yīng)該歸于土地出讓制度政策的變化。
2002年7月1日開(kāi)始實(shí)行地土地招拍掛在原本平穩(wěn)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)下燒了一把急火，無(wú)意中起到了催升房?jī)r(jià)的助力作用。
首先，土地的強(qiáng)制性招拍掛讓各級(jí)政府可以在土地出讓金的收益之外，合理合法地成為收取土地低進(jìn)高出差價(jià)者。這種財(cái)力助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。
其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，并且在市場(chǎng)中創(chuàng)造了一個(gè)高房?jī)r(jià)的預(yù)期，讓原本協(xié)議出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的預(yù)期。
第三，當(dāng)土地的公開(kāi)競(jìng)拍價(jià)格大幅提高時(shí)，給消費(fèi)者的信息是土地供給的減少和土地價(jià)格的提高，自然加速了即期購(gòu)房的欲望。普通的消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為新競(jìng)拍的高成本土地一定會(huì)提供更高價(jià)位的產(chǎn)品。早買(mǎi)比晚買(mǎi)會(huì)更合適。
第四，在地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)程中，一定會(huì)有大量的非自住需求者參與到購(gòu)房、炒房、租房的行列之中。當(dāng)中國(guó)除了有一個(gè)讓人們頭疼的股市之外沒(méi)有其它任何投資渠道的金融市場(chǎng)時(shí)，商品房投資則成為比利息收入高而相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小、不用過(guò)多專(zhuān)業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。尤其是中國(guó)剛剛開(kāi)始發(fā)展的地產(chǎn)市場(chǎng)中，有巨大的直接消費(fèi)需求做堅(jiān)實(shí)的后盾，自然房地產(chǎn)的散房投資就成為一種最佳的選擇。當(dāng)這種力量每年以3%～5%的比例增長(zhǎng)并涌入市場(chǎng)時(shí)，自然會(huì)加劇市場(chǎng)中的需求。
第五，銀行按揭早在第二波房?jī)r(jià)上漲中就開(kāi)始發(fā)揮巨大作用。中國(guó)城鎮(zhèn)居民多數(shù)尚必須依靠按揭才能解決住房消費(fèi)問(wèn)題，當(dāng)這種用今后的預(yù)期收益來(lái)改變今天生活質(zhì)量的觀念打破了中國(guó)人傳統(tǒng)的先積累后消費(fèi)的保守意識(shí)時(shí)，按揭使更多被強(qiáng)制拆遷的居民、收入水平尚不足以一次性購(gòu)房的居民和大量的投資人有了購(gòu)房的條件，并加速了購(gòu)房的行動(dòng)。
多種因素的組合使現(xiàn)在的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)形成強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)支撐，供不應(yīng)求則是重要的原因。全國(guó)一季度房?jī)r(jià)同比上升了6.7%，住宅增長(zhǎng)了6.5%，扣除去年全年綜合增長(zhǎng)3.8%的因素，其同比增長(zhǎng)約為2.9%，這樣的平均增長(zhǎng)水平低于一季度人均可支配收入增長(zhǎng)的增幅是可以被承受和消化的。
當(dāng)國(guó)家的管理者對(duì)投資增長(zhǎng)的過(guò)速和房?jī)r(jià)在局部地區(qū)增長(zhǎng)的過(guò)速表示擔(dān)憂(yōu)，并已采取了各種措施實(shí)行宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)首先分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素�？梢哉f(shuō)三次房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，主要的動(dòng)因都與國(guó)家的政策變化相關(guān)，也應(yīng)看到政策變化的必然波動(dòng)是要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化的，尤其是房地產(chǎn)的政策調(diào)整均有一個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程的滯后期。不要指望今天的政策調(diào)整會(huì)在今天就發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的反應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股市和建材價(jià)格的反應(yīng)速度。
(稿件來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)海外版，作者：任志強(qiáng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)
