“從裝修房子到添置家具，再到重新裝修，這已經(jīng)是第三次投入資金了。房子越收拾越好，卻感覺(jué)房租實(shí)際收益這幾年并不見(jiàn)漲�！�8年前就投資房產(chǎn)并靠出租收益獲得額外收入的郝先生近日感慨道。有同感的投資客不止郝先生一人。記者從“我愛(ài)我家”了解到，最新一次加息后，二手商品房房源掛牌量急劇增加，環(huán)比增長(zhǎng)35%。京城幾大中介機(jī)構(gòu)表示，加息后，房屋出租與定期存款之間的差距進(jìn)一步縮小，三成以上的房屋出租收益低于5%。
李女士近來(lái)打算花80萬(wàn)元，在方莊地區(qū)購(gòu)買一套面積為100平方米左右的精裝房出租。手頭能一次支出40萬(wàn)元，其余向銀行申請(qǐng)30年的按揭貸款。但她注意到，實(shí)行新利率后，通過(guò)等額本息還款法每月還款額要多出58.53元(見(jiàn)表)，成本增加了，但市場(chǎng)承受的租金水平卻沒(méi)有相應(yīng)上升。通過(guò)出租獲利是否劃算呢？
貸款額度 加息前(5.814%)月還款額 加息后(6.0435%)月還款額 差額
40萬(wàn) 2350.79元 2409.32元 58.53元
信一天專業(yè)人士分析，若按照加息前利率標(biāo)準(zhǔn)李女士每月需向銀行償還2350.79元，年累計(jì)還貸款額為28209.48元(5年以上商業(yè)貸款年利率為5.814%)。李女士購(gòu)房后將房產(chǎn)以每月2000元價(jià)格出租，去除半個(gè)月的空置期租金1000元以及全年物業(yè)費(fèi)1800元(1.5元/平方米)和全年供暖費(fèi)3000元(30元/平方米)，李女士年租金收益為18200元。若預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格每年有5%的增幅，則該住宅每年增值為4萬(wàn)元。如果按照年折舊率2%計(jì)算，每年折舊16000元。
根據(jù)公式：投資年收益率=(租金收益額+年房?jī)r(jià)增值額-年還貸款額-年折舊費(fèi))÷投資總額，則李女士投資年收益率為3.5%，與現(xiàn)行2.52%的存款利率相比，相差1%。
如按上調(diào)后的新利率計(jì)算，李女士的年累計(jì)還款額為28911.84元(5年以上商業(yè)貸款利率為6.0435%)，其他費(fèi)用與加息前一樣，其房屋年投資收益率為3.3%，僅略高于2.79%的一年期整存整取存款利率0.51%。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士強(qiáng)調(diào)，加息對(duì)貸款投資的人影響更大。但同樣發(fā)現(xiàn)，即使是沒(méi)有貸款的房子出租盈利，近幾年普通住宅整體月租金上漲極微，接近為零，由此出租率與一再上調(diào)的存款利率相比，顯然實(shí)際收益率下降明顯。(記者 王麗婭)
