相比之前開征5.55%的營(yíng)業(yè)稅消息而言，0.5%的個(gè)人土地增值稅并未在二手住宅市場(chǎng)上掀起太大的波瀾。自從前日開征土地增值稅以來(lái)，記者發(fā)現(xiàn)，滬上各營(yíng)業(yè)中心并沒(méi)有因此產(chǎn)生變化，反應(yīng)都比較平靜。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，由于本次征稅只針對(duì)出讓非普通住宅的業(yè)主，征收稅率只有0.5%，相對(duì)于之前開征的5.55%營(yíng)業(yè)稅而言溫和許多。雖然部分區(qū)域也有業(yè)主出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁稅收、加急過(guò)戶等行為，但從整體看來(lái)，6月的交易量走勢(shì)仍舊保持穩(wěn)步上漲，預(yù)計(jì)類似營(yíng)業(yè)稅開征前的交易量驟增情況不會(huì)發(fā)生。
此前，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部資料顯示，自“開征土地增值稅”消息發(fā)布之后，上海各區(qū)域門店跟進(jìn)的交易客戶并未產(chǎn)生類似營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)時(shí)的激烈反應(yīng)。包括徐匯、靜安、盧灣以及浦東內(nèi)環(huán)等高檔樓盤集中的區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)同樣比較平靜。“0.5%的的價(jià)格浮動(dòng)一般都在買方心理價(jià)位的承受范圍之內(nèi)，所以基本上不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成什么影響�！� 馮泓睿指出。
美聯(lián)物業(yè)浦東世茂分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理周海龍介紹，浦東內(nèi)環(huán)濱江板塊的高檔住宅標(biāo)的較高，雖然相對(duì)其他區(qū)域而言，濱江板塊的自住客與投資客比例接近1∶1，但區(qū)域內(nèi)的誠(chéng)意掛售的業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)有著比較理性的認(rèn)識(shí)，輕易不會(huì)大幅調(diào)高掛售價(jià)格，以免影響自身售房進(jìn)程。開征0.5%的個(gè)人土地增值稅的消息現(xiàn)時(shí)并未對(duì)區(qū)域內(nèi)掛售業(yè)主產(chǎn)生明顯的影響。
上周樓市價(jià)量齊跌
今年樓市在大漲幾個(gè)月以后，7月以來(lái)市場(chǎng)大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，上周(7月6日-7月12日)共有31個(gè)樓盤推出46.36萬(wàn)平方米新房源，這比前周10個(gè)樓盤14.51萬(wàn)平方米的推盤量高出219%。其中，22個(gè)住宅樓盤的供應(yīng)量就達(dá)到41.56萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的89.6%。
新房供應(yīng)量的大幅上升，并沒(méi)能刺激已現(xiàn)疲軟的購(gòu)買力，新房的總成交量顯示出下滑之勢(shì)。
佑威和天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周共成交商品房(不計(jì)動(dòng)遷、配套房)5288套，總計(jì)61.73萬(wàn)平方米，成交面積在前周下滑7.7%的基礎(chǔ)上，再次下滑11.67%。其中，住宅的成交面積為50.6萬(wàn)平方米，環(huán)比更是下滑13.65%。
據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，經(jīng)過(guò)6月份高達(dá)35-40萬(wàn)平方米/周的高成交量之后，之前房源供應(yīng)充足的外郊環(huán)區(qū)域，優(yōu)質(zhì)可售房源也已見(jiàn)頂，上周的成交量已下滑至27.75萬(wàn)平方米。這一環(huán)線最熱門的松江區(qū)的成交量更是從6月最后一周的14.5萬(wàn)平方米下滑到上周的9.32萬(wàn)平方米。
當(dāng)優(yōu)質(zhì)可售房源減少時(shí)，一些原先熱銷的知名樓盤不斷推出后續(xù)房源，成為支撐7月樓市的主要力量，這也是政府整治市場(chǎng)，要求開發(fā)商盡快推房帶來(lái)的效果。
90/70項(xiàng)目領(lǐng)漲
雖然政府通過(guò)控制規(guī)劃來(lái)控制戶型，從而控制市民購(gòu)房總支出的上升之勢(shì)，然而，從最近市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，90/70項(xiàng)目因房型優(yōu)勢(shì)、結(jié)構(gòu)合理，總價(jià)控制得當(dāng)，單價(jià)反而可能被拉升的情況已經(jīng)成為目前樓市的一大問(wèn)題。
7月7日，第一個(gè)90/70規(guī)劃項(xiàng)目，位于九亭的“上海奧林匹克花園”上市報(bào)價(jià)高達(dá)9000元/平方米，比今年以來(lái)該案8000元/平方米報(bào)價(jià)上漲了12.5%，卻依然熱銷，推盤不到一周就售出了266套房源的171套。
對(duì)近一周的成交數(shù)分析來(lái)看，占總成效量高達(dá)35.95%的6000-1萬(wàn)元/平方米價(jià)格段，套均面積最小，其對(duì)應(yīng)的是總價(jià)在80萬(wàn)元左右的主力購(gòu)房群體。薛建雄認(rèn)為，按照這樣的購(gòu)買力，把戶型面積縮小到90/70規(guī)劃的90平方米以下后，開發(fā)商就可以把單價(jià)賣到1.1萬(wàn)元/平方米以上。這相對(duì)于目前6000-1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格段來(lái)說(shuō)，就會(huì)有15%以上的漲價(jià)空間。其他價(jià)格段的購(gòu)房者所能承受的房型更大，給90/70項(xiàng)目開發(fā)商留下的漲價(jià)空間就更大。(鄧旭)
