上海樓市新盤井噴，價格應(yīng)聲下跌。但在北京，“8·31”之后聚積的樓盤，并未在預(yù)期內(nèi)出現(xiàn)“供應(yīng)洪峰”，價格也基本平穩(wěn)。
與開發(fā)商成功“截流”相對應(yīng)的，是近期北京房展會上稀稀拉拉的看房者，不溫不火的成交量，以及開發(fā)商“捂盤”的心理預(yù)期和會展商迫不及待的高調(diào)熱捧。種種跡象表明，北京樓市的“淡季”遠未結(jié)束，相持還將在一段時間內(nèi)存在。
迫于資金鏈的壓力，上海的開發(fā)商已率先“繳械”。但在北京，買賣雙方深厚的博奕底氣絲毫未減。購房者的“耐心極限”能否戰(zhàn)勝開發(fā)商的“蓄洪能力”，將直接決定未來北京房價的走勢。觀望還在持續(xù)，新盤依舊在建。誰會笑到最后，誰將推倒第一塊“骨牌”，恐怕誰的心里都沒有底。
開發(fā)商成功“截流”
新樓盤洪峰“爽約”
在日前結(jié)束的“第19屆北京個人購房房地產(chǎn)展示交易會”上，樓盤“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預(yù)期中的市區(qū)“主力盤”基本上沒有露面。
和全國許多大城市一樣，去年“8·31”之后，北京樓市也蓄積了一大批尚未開發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)用地。但去年底至今年初狂飆突進的房價，使許多被市場利好沖昏頭腦的開發(fā)商“捂盤”“惜售”。接著在隨后到來的房地產(chǎn)新政策的影響下，這些樓盤又難以出手。因此，業(yè)界一致認定，這些被囤積起來的樓盤，將會在“金九銀十”集中上市，屆時北京樓市將出現(xiàn)“新盤洪峰”。
顯然，人們低估了北京開發(fā)商的“蓄洪能力”。據(jù)北京市有關(guān)部門的數(shù)據(jù)，2005年北京計劃供應(yīng)土地6500公頃，其中新增經(jīng)濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004年“8·31”后提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應(yīng)非常充足。
但這些土地并沒有變成上市交易的樓盤。以住宅銷售中占重頭的期房為例，2004年北京批準(zhǔn)預(yù)售期房住宅面積2862.85萬平方米，同比增長5%。而今年1至9月，批準(zhǔn)預(yù)售面積1716萬平方米，同比下降了23.1%；在預(yù)售成交方面，去年共成交2642.1萬平方米，同比增長56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5萬平方米，同比下降了22.8%。現(xiàn)房的空置情況更為突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面積同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9個百分點。
據(jù)北京鏈家房產(chǎn)中介市場部介紹，除去正常的土地供應(yīng)，北京市僅去年“8·31”過關(guān)的項目就達288個，折合房屋面積超過8000萬平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面積1786.3萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售的期房2153.6萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，剩余的4000多萬平方米未建房屋面積，除了躺在原地曬太陽、因資金不足而開發(fā)緩慢的地塊之外，有相當(dāng)部分已開發(fā)的樓盤，被捂在開發(fā)商手中“待價而沽”。
搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京共有56個項目開盤上市，但全新項目只有17個，只有預(yù)計的一半多點兒，且大多數(shù)位于偏遠的效區(qū)。
“軟心理”博奕“硬需求”
與往年人滿為患、摩肩接踵的情形相比，今年北京的房展會，不論是客流量，還是成交額，都顯得量少而冷清。有的房展會甚至“樓盤不夠車來湊”，上演了樓車聯(lián)展的尷尬一幕。雖然近期一些房展商、開發(fā)商和中介機構(gòu)不斷強調(diào)，北京樓市逐漸回溫，開始進入“緩沖期”，但大部分消費者表示“還要等一等”。
據(jù)第19屆北京個人購房房地產(chǎn)展示交易會的主辦方———鏈家展覽展示中心介紹，本次房展會登記的全部客戶中，只有26%的人會考慮在3個月之內(nèi)買房。而專家預(yù)計，受近期上海、杭州等地樓價下跌的刺激，北京消費者的觀望心理將得到加強，降價預(yù)期也更為強烈。北京市的數(shù)據(jù)表明，消費者的觀望和銀行收緊銀根，使開發(fā)商自掏腰包的資金增幅達到23.8%，這在以往幾乎是不可能的。
但消費者的“觀望心理”正經(jīng)受著“剛性需求”的考驗。北京鏈家房產(chǎn)中介市場總監(jiān)金育松認為，北京的房價基本上屬“需求拉動型”，是市場供需之間真實狀況的反應(yīng)，投機泡沫較少。而開發(fā)商近一年的“蓄洪”“捂盤”，使北京商品房的“硬需求”進一步擴大。
更為重要的是，部分專家、個別媒體和一些政府官員多次強調(diào)，北京房地產(chǎn)市場基本沒有泡沫，北京房價將穩(wěn)中有升等觀點。這些言論，在一定程度上動搖了那些“等米下鍋”的消費者的觀望信心。
整體上揚是“老主題”
漲幅下降是“新旋律”
中央七部門聯(lián)手打出房地產(chǎn)市場“組合拳”后的第四個月，一直平穩(wěn)而堅挺的北京期房價格于8月份首次出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅為3.4%。雖然是小幅下降，但對于聽?wèi)T了“漲”聲一片的消費者來說，這個消息讓他們增添了幾分希望和期待。到了9月，這個價格又上升了78元／平方米，漲幅達到1.1%。
鏈家市場部總監(jiān)金育松說，這種小降小升帶有一定的“迷惑性”。他認為，拉動北京8月份期房價格下降的因素主要有二：一是城區(qū)高價的“主力房”沒有上市，大量成交的郊區(qū)低價房拉動了期房價格下降；二是抬升房價上升的新盤上市減少，而成交的多是低價的后期尾盤房。
業(yè)內(nèi)人士認為，北京樓市的“春天”還遠未到來，買賣雙方的較量和相持還將持續(xù)一段時間。但隨著“主力房”的逐漸上市，平穩(wěn)上升將是北京樓價的“主題曲”。而北京市的統(tǒng)計表明，今年1月至9月，商品住宅期房價格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%；存量住房均價4277／平方米，同比增長8.3%.
首先，北京樓市的“底子”較為堅實。據(jù)統(tǒng)計，近幾年北京市的平均房價走勢相對平穩(wěn)，增幅從未進入全國前10名，也沒有超過10%的漲幅。這使得北京房價在面對七部門“組合拳”時，依然能保持平穩(wěn)運行。
其次，投機性購房比例不高。北京市建委有關(guān)負責(zé)人認為，除了自住房之外，北京的投資性購房以長期出租為主，不像長三角地區(qū)是以短期內(nèi)快速炒作為主，因此新政策的影響會較小。
第三，土地尤其是城區(qū)土地的稀缺性日益明顯。雖然北京的土地供應(yīng)充足，不會出現(xiàn)土地緊張局面。但開發(fā)商認為，真正能供應(yīng)給房地產(chǎn)開發(fā)的地塊并不多。部分地塊因拆遷困難，而無法轉(zhuǎn)化成市場的有效供應(yīng)。
第四，“北京不是北京人的北京”，這也是北京房價難以下降的重要原因。有專家認為，北京有數(shù)以萬計的“北漂”一族；有全國最大的公務(wù)員群體；有規(guī)模最為龐大的涉外機構(gòu)；有數(shù)量最多的外省市駐京辦事機構(gòu)；有全國人數(shù)最多的白領(lǐng)階層；有全國規(guī)模最大的科教隊伍，還有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機構(gòu)和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進一步擴大。
業(yè)內(nèi)比較一致的看法是，目前北京房價下跌的可能性很小，除非開發(fā)商因資金鏈斷裂而出現(xiàn)“拋盤”現(xiàn)象。從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價格成本也居高不下。
供給和需求的博弈最終決定商品的價格，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)上的經(jīng)典理論。如果事實真像政府和開發(fā)商分析的那樣，北京樓市的需求是建立在真實的基礎(chǔ)之上的話，整體上揚將是北京樓市的“永恒主題”，而漲幅下降則是“最新旋律”。( 據(jù)新華社北京10月26日電；作者：令偉家 顧晶 ）
