內(nèi)幕：“吃差價(jià)”占中介收入七成
“現(xiàn)金收房”的形成并非一日，不僅中介公司，而且一些投資者及房東也在其中起到了推波助瀾的作用。因此，欲徹底解決這一問(wèn)題，并非投入明礬，渾水澄清般地立竿見(jiàn)影。
目前，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)門(mén)檻不高，既沒(méi)有行政許可和嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，又缺乏相關(guān)的法律支持，因此，受巨大的利益驅(qū)使，以至于“賺取差價(jià)”成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的潛規(guī)則。甚至一些公司主要贏利就是“賺取差價(jià)”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，甚至一些“有頭有臉兒”的中介公司憑借現(xiàn)金收購(gòu)形式，獲得的收入已占到總收入70%左右�？偨Y(jié)一下，“吃差價(jià)”難清除的因素主要有三個(gè)方面。
一是利益驅(qū)使。與正常的居間服務(wù)相比，“吃差價(jià)”顯然賺錢(qián)更容易，且利潤(rùn)也更高。一家中介公司的負(fù)責(zé)人曾經(jīng)告訴記者，以成交一套總價(jià)50萬(wàn)元的二手房為例，如果僅做居間，按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)居間費(fèi)為2%至3%算的話(huà)，利潤(rùn)大致為1.25萬(wàn)元，而采取“吃差價(jià)”的話(huà)，最少加個(gè)3萬(wàn)元，那么成交一單就能賺到4萬(wàn)多元。
二是監(jiān)管不力。由于缺乏準(zhǔn)入制度，間接地造成行業(yè)監(jiān)管的混亂。同時(shí)，對(duì)于“吃差價(jià)”等等違規(guī)行為，并沒(méi)有處罰的法規(guī)相約束。據(jù)了解，目前消費(fèi)者在與中介簽訂的合同，大多是中介公司自行擬制的。
三是競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)了解，目前開(kāi)設(shè)一個(gè)中介門(mén)店，一年的運(yùn)行費(fèi)用大致在30萬(wàn)元左右，而隨著房屋租賃價(jià)格等方面成本的上漲，開(kāi)設(shè)費(fèi)用也隨之水漲船高。另外，就北京二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，只單純的收取中介費(fèi)，中介公司獲得利潤(rùn)，因?yàn)槎址康慕灰琢窟h(yuǎn)遠(yuǎn)小于上海、廣州等二手房市場(chǎng)非常成熟、活躍的城市，同時(shí)，中介門(mén)店的開(kāi)設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房成交量增長(zhǎng)的速度，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈明顯加強(qiáng)。
觀點(diǎn)：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加入監(jiān)控
正是由于以上原因，中介公司把傭金放在次要位置，而是用低傭金，甚至零傭金的招牌吸引更多的業(yè)主和客戶(hù)，“吃差價(jià)”的行為也就不難理解了。對(duì)于如何根治這種行業(yè)弊病，綜合多家品牌中介公司的建議如下：
通過(guò)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)控徹底斬?cái)嗨^資金流。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)控中介交易是比較理想的監(jiān)控模式。而目前，僅有少數(shù)中介公司選擇銀行資金監(jiān)控模式保障交易流程，更多的交易模式還是買(mǎi)方把錢(qián)打到中介公司賬戶(hù)上，由其代為保管，過(guò)戶(hù)以后再把錢(qián)交給賣(mài)主。為注冊(cè)資金不多、沒(méi)有足夠資金實(shí)力的中小企業(yè)，提供了占用、挪用資金填充流動(dòng)資金的機(jī)會(huì)。而一旦這些公司資金鏈斷裂，便會(huì)出現(xiàn)資金無(wú)法追討的風(fēng)險(xiǎn)。
代理傭金回歸正常比例。低傭金或零傭金，這種畸形競(jìng)爭(zhēng)的后果往往會(huì)令不法中介找到另外的“洗錢(qián)”渠道。有專(zhuān)家建議，與其費(fèi)盡心機(jī)地鉆空子，不如將傭金透明化，允許一些中介企業(yè)上調(diào)傭金比例，來(lái)維持自身較好的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，并且傭金比例的統(tǒng)一上浮和標(biāo)準(zhǔn)化能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)公司之間的優(yōu)質(zhì)服務(wù)等良性競(jìng)爭(zhēng)體制，更多地在素質(zhì)以及服務(wù)等層面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
提高入門(mén)門(mén)檻加速洗牌。進(jìn)入2006年，對(duì)二手房市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控的思路已見(jiàn)端倪，“國(guó)六條”特別提出積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，打破許多經(jīng)營(yíng)不規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司存在的操作“潛規(guī)則”，增加了未來(lái)房產(chǎn)中介市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)品牌中介機(jī)構(gòu)的要求，也變相加快了中介公司的品牌化進(jìn)程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)洗牌，必然為老百姓創(chuàng)造一個(gè)安全的二手房交易環(huán)境，才能進(jìn)一步促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。資金監(jiān)管加強(qiáng)或不允許吃差價(jià)，更是加速了這一過(guò)程。更重要的是消滅因經(jīng)紀(jì)公司騙吃差價(jià)所引起的房產(chǎn)市場(chǎng)房屋價(jià)格差，消滅價(jià)差引起的房屋價(jià)格上漲，指引房地產(chǎn)走上一條健康發(fā)展的道路。
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