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　　成交價(jià)快速上漲趨勢(shì)受抑制 全年微漲2.6%

　　歲末將至，上海中原地產(chǎn)昨天發(fā)布2008年申城二手房市場(chǎng)綜述。從總體上看，今年申城二手房成交量出現(xiàn)了較大幅度的減少，二手房成交價(jià)格從2007年開始的持續(xù)上漲趨勢(shì)，在今年也得到了逆轉(zhuǎn)，從今年6月份開始呈現(xiàn)連續(xù)小幅下滑。

　　下半年成交量萎縮一半

　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年上海二手住宅成交面積約1316萬平方米，同比減少26.9%，是自2005年以來最大的一個(gè)下跌幅度，全年二手住宅成交面積與2002年的水平相當(dāng)。

　　今年整體趨緊的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，是造成二手房買賣成交量大幅萎縮的根本原因。7至12月，受金融危機(jī)影響，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，購(gòu)房者信心受到很大打擊，雖然10月有“十四條”救市政策的出臺(tái)，以及連續(xù)的大幅降低利率等利好刺激，但短期內(nèi)難以“立竿見影”，整個(gè)下半年的二手房市場(chǎng)成交相當(dāng)慘淡，基本只有上半年成交量的一半左右。閔行、浦東、寶山占據(jù)區(qū)域成交量的前三名，比重分別占到14%、12%、11%。

　　價(jià)格全年微幅上漲2.6%

　　今年上海二手房市場(chǎng)成交價(jià)格的快速上漲趨勢(shì)，受到明顯抑制，全年微幅上漲2.6%，其主要有以下幾方面的原因——

　　次貸危機(jī)的影響逐步蔓延，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨緊，股市資金被嚴(yán)重套牢，使得一部分準(zhǔn)備進(jìn)入房市的資金縮量；

　　市場(chǎng)觀望氛圍濃烈，買家不愿意購(gòu)房，而賣家也不愿意降底售價(jià)，買賣雙方之間的價(jià)格博弈，導(dǎo)致了成交量的大幅度萎縮，而價(jià)格波動(dòng)不大；

　　政府出臺(tái)了一系列救市政策，在第四季度穩(wěn)定了二手房市場(chǎng)的成交量，同時(shí)也抑制了房?jī)r(jià)的大幅上漲。

　　小戶型依然受市場(chǎng)青睞

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年申城二手住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)中，總價(jià)80萬元以下的成交量占到70%左右，而總價(jià)在300萬元以上的只占到3%左右。成交量排名前5的板塊，大多處在中環(huán)或中環(huán)以外區(qū)域。從全年租售比值的趨勢(shì)來看，從4月份開始，比值逐步走高，9月份達(dá)到了最高的3.09，全年的租售比值在1.73左右。

　　目前，小戶型的一居室和兩居室依然是市場(chǎng)搶手貨，100萬元以下、70～90平方米的小戶型商品住宅已成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　明年改善型需求或上揚(yáng)

　　今年下半年，國(guó)內(nèi)國(guó)際一系列的金融救市政策，對(duì)于緩和經(jīng)濟(jì)不良運(yùn)行起到一定作用，但由于政策的滯后性效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)效應(yīng)將在2009年下半年收到比較直觀的作用。而隨著迎世博一系列配套設(shè)施的落成完善，在一定程度上會(huì)帶動(dòng)世博區(qū)域及周邊的改善型需求上揚(yáng)。

　　相關(guān)專家預(yù)計(jì)，明年全年二手房成交量相比2008年將有約15%的增長(zhǎng)。主要成交區(qū)域仍會(huì)集中在中環(huán)以外地區(qū)，以70至110平方米的各類房型為主。明年成交均價(jià)將出現(xiàn)小幅調(diào)整，價(jià)格波動(dòng)幅度為5%左右。 (記者 晏秋秋)