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　　近3個月以來，作為港股大盤的中流砥柱，中資地產股表現(xiàn)不凡。富力地產、世貿房地產、華潤置地、中國海外發(fā)展等幾乎所有在港上市的中資地產企業(yè)的股價都攀升了兩到三倍。地產股正上演著“拿地—股價上漲—高價融資—再拿地”的傳說。

　　中資地產股集體飆升

　　有分析報告指出，內地房地產成交量回暖的趨勢仍可維持，開發(fā)商逐漸消化待售庫存，令供求趨向平衡，這有助于開發(fā)商恢復定價彈性。

　　不少地產公司銷售業(yè)績也明顯上升。譬如，上周富力地產發(fā)布公告稱，公司今年以來已經完成協(xié)議銷售額約為106.1億元，已完成全年目標220億元的48%。

　　獨立經濟學家謝國忠表示，這一輪地產股的上漲實際由政府坐莊。“近期政府出臺的樓市政策實際上是救了房地產公司，房地產企業(yè)破產的幾率小了，地產股基本面得到改善�！�

　　上月，房地產開發(fā)項目的最低資本金比例下調，從原來的35%下調至30%。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例，則從35%調低至20%。

　　另外，出于對美元貶值的擔憂，大量國際游資進入香港資本市場進行炒作，也是地產股步步走強的一大原因。

　　中銀國際認為，雖然持續(xù)的銷售增長及經濟表現(xiàn)，是支持內房行業(yè)最重要的關鍵，但有關措施無疑有助紓緩發(fā)展商進一步集資的壓力，或鼓勵它們補充土地儲備。

　　野村證券預計，內地房產市場2010年成交量將升至7.4億平方米的紀錄高位，今明兩年樓價有10%及15%升幅，預期大部分中資房地產股上升空間有30%-50%。首選遠洋地產(03377.HK)、華潤置地(01109.HK)、中國海外發(fā)展(00688.HK)以及SOHO中國(00410.HK)。

　　開發(fā)商融資熱情高漲

　　與高調上揚的股價相一致，港股市場上的中資地產股掀起了集資潮。中國海外發(fā)展、世茂房地產、華潤置地等先后宣布規(guī)模數(shù)十億港元的配股融資。

　　4月初,世茂房地產(00813.HK)就以每股6.95港元的價格,發(fā)行了2.82億股,占配股后總股本的8%,融資凈額19.38億港元。5月18日,華潤置地配售3億股,共集資42.4億港元。同日,五礦建設(0230.HK)也宣布供股集資5.24億港元,用作擴大土地儲備及未來業(yè)務發(fā)展。

　　上周，SOHO中國也宣布發(fā)行28億港元的可轉債進行融資。SOHO中國目前帳面現(xiàn)金就高達百億，加之百億元的銀行授信，屆時將擁有超過230億元的可動用資金。合生創(chuàng)展也宣布，以每股13.3港元增發(fā)1.2億新股，籌資約16億港元，用作運營資金。

　　不過，樂觀過后亦有隱憂。評級公司穆迪認為，即將到來的償債高峰期恐是壓制各大房企發(fā)展的根本所在。

　　穆迪認為，今明兩年許多開發(fā)商的國外債務都即將到期，但國外市場仍然缺乏流動性，能提供的再融資機會已經不大，而國內開發(fā)商償還這些債務的融資渠道卻有限。

　　這些即將到期的債務包括雅居樂一筆即將在2010年6月到期的2億美元匯豐銀團貸款、綠城中國一筆將在2010年5月到期的23.1億元零息可轉換債券、合生創(chuàng)展一筆將在2010年2月到期的18.3億元零息可轉換債券，還有中新地產一筆將在2009年6月到期的5.79億港元零息可轉換債。目前上述即將到期的國外債務分別還有2億美元、3.39億美元、2.68億美元、7400萬美元未能償還。

　　“針對大量債務即將到期償還的問題，部分開發(fā)商可能會把握今年股價大幅反彈的機會配股募資，降價促銷，或減少土地持有量和其他資產�！蹦碌戏治稣J為。

　　新“地王”或將誕生

　　地產公司募資的背后，意味著出手購地，加快項目開發(fā)。SOHO中國董事長潘石屹表示，今后一段時期，地方政府因財政收入下降，會推出一些很好的土地進行“招拍掛”；一些基金、房地產商因資金緊張，需要拋售項目。這正是進貨的好時機。

　　“去年很多開發(fā)商都沒有拿地，今年如果再不拿地，在開發(fā)周期上會受到影響。”遠洋地產控股投資管理部總經理張耘表示。

　　不少地產公司已經利用融到的資金大舉囤地。綠城5月初成功回購一筆高息票據(jù)，隨后就斥資6.1億元收購了Tandellen在北京東直門擁有的開發(fā)項目,并通過發(fā)行1億股每股作價6.1港元的新股作為支付代價。而富力地產在5月底以相當于底價3倍多的價格取得北京廣渠門10號地，勇奪“地王”之舉也讓人咋舌。

　　地方政府推地的節(jié)奏也在加快，不少分析認為，6月份“拿地大戰(zhàn)”將再次上演。以北京為例，根據(jù)北京計劃地塊季度公布數(shù)據(jù)，6月份計劃出讓的地塊有56塊，而開發(fā)商垂涎多年的北京商務中心核心一期NE19-1a地塊即“中服地塊”也位列其中。有傳聞說包括SOHO中國、遠洋地產、九龍倉及嘉里建設等諸多地產商都對此地塊有興趣，預計80億元的出讓價格或將創(chuàng)造新“地王”。

　　在香港市場，地產股也上演著“拿地—股價上漲—高價融資—再拿地”的傳說。中銀國際認為，H股當中，負債比率較高的中資地產股，如富力(02777)、上海復地(02337)、綠城中國(03900)、首創(chuàng)置業(yè)(02868)表現(xiàn)將更為突出。至于擁有較多土地儲備的發(fā)展商，如碧桂園(02007)、雅居樂(03383)、華潤置地(01109)，也將受惠于政策松動。