近段時間來，頻頻爆出的新地王不但成了業(yè)內(nèi)議論的重點，也成了全社會關(guān)注的焦點。每當(dāng)我第一時間在手機上讀到新地王“出世”的短信時，常常會情不自禁地反復(fù)思考這個問題：新地王是如何孕育的？其可能產(chǎn)生的后果又會如何？
所謂“新地王”，指的就是地價再創(chuàng)新高的地塊。當(dāng)然，不同地王其地價高的含義是有所不同的，有的是總價高，有的是樓面地價高。不過，也有的新地王是雙料冠軍，即土地總價與樓面地價都高。
在土地招拍掛市場上，成交地價的高低顯然與房價有關(guān)，而且不只與現(xiàn)在的房價密切相關(guān)，更主要的是與開發(fā)商預(yù)期的房價直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士都知道，在土地招拍掛市場，開發(fā)商估算其能接受地價的最高上限的粗略計算公式是：
最高可接受地價＝房價(預(yù)期)-建安成本-各種稅費-利潤。
從該公式可以看出，相同管理水平和相同資金實力的開發(fā)商，在土地招拍掛市場上的土地之爭，從本質(zhì)上講就是對未來房價的預(yù)期之爭。在激烈的角逐中，按照“價高者得”的原則，新地王產(chǎn)生了，其得主就是預(yù)期未來房價最高的開發(fā)商，或通俗地說就是“賭”未來房價最高的開發(fā)商。
當(dāng)新地王樓面地價紛紛趕超在售房價時，新地王的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是只能進不能退了。這是因為新地王的價格對該開發(fā)商來說，就是房地產(chǎn)開發(fā)中的剛性成本了，此時該開發(fā)商保本房價的計算方法是：
房價＝地價(新地王價格)＋建安成本＋各種稅費＋利潤。
當(dāng)然，開發(fā)商的定價方法是多種多樣的，除了上面說的保本價法外，還有市場比較法等等，當(dāng)周邊其他樓盤的開發(fā)商看到新地王的樓面地價也超過了其在售房價時，緊跟著漲價便成了最“理智”的選擇。
如今年6月21日，浙江綠城以與該區(qū)域在售新樓盤價格相差無幾的樓面地價12509元/平方米拿下上海楊浦新江灣城D1地塊后，周邊在售樓盤房價立即上漲了10%至30%。
這些周邊樓盤的漲價，反過來給內(nèi)心原本忐忑不安的新地王得主極大的心理安慰，給他的冒險一賭吃了顆定心丸，讓他對未來房價的上漲充滿了憧憬。預(yù)期是有傳染性的，當(dāng)大家紛紛對房價上漲深信不疑時，更新的地王又孕育產(chǎn)生了，又催生了新一輪房價的上漲，新一輪房價上漲又孕育了“新新地王”的誕生。
然而，問題的關(guān)鍵是，這樣孕育出來的新地王將給市場帶來什么？如果這種新地王的價格是正常的，那么，今后在該地塊上開發(fā)建設(shè)出來的樓盤房價的上漲必將是更加瘋狂的。
伴隨著房價飛漲，不論是真實的自住性需求也好，還是投資／投機性需求也罷，更不要說“左手轉(zhuǎn)右手”的虛假按揭需求，絕大多數(shù)都得依賴于銀行信貸資金做后盾。
如央行上�？偛咳涨鞍l(fā)布的2007年上半年上海貨幣信貸運行報告披露，在樓市交易迅速升溫刺激下，6月中資銀行個人房貸大幅增加45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年貸款增量的三分之二，其中當(dāng)月新建房貸款增加43.7億元，占上半年新建房貸款增量的95.8%。同樣，深圳個貸2007年前5個月的增量比2006年全年的增量還要多112.8億元，為其全年增量的137.8%。
頻頻爆出的新地王正是背靠銀行的信貸資金“賭”出來的。這種由心理預(yù)期和銀行信貸資金支撐起的天價地王，又由天價地王支撐起的已經(jīng)脫離了廣大民眾實際購買力的房價，其真實性、可靠性、安全性又如何呢？(章林曉 作者為房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師，土地估價師)
