近來，一場由美國次級抵押貸款市場危機(jī)引起的風(fēng)暴正席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。美次級債危機(jī)源于房地產(chǎn)市場的過度膨脹和大量貸款炒房。對于中國的炒房者來說，也要“盛市思危”，警惕房地產(chǎn)投機(jī)中蘊(yùn)含的風(fēng)險。
9·11后炒房盛極一時
次級債指的是次級住房抵押貸款支持的債券，也就是把一部分資信不佳的貸款人申請的住房抵押貸款，打包成債券賣給投資者。
從9·11以后，美國為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，連續(xù)13次降低利率，房地產(chǎn)市場受到激勵開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時。美國平均房價2003年-2006年四年漲幅超過50%，1995年-2006年房價翻了一番多。
受到利益驅(qū)動，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。即使借款人還不起貸款，也可以變賣其房屋。由于房價迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級貸款和次級債規(guī)模像滾雪球一樣迅速膨脹。
利益鏈短時間內(nèi)斷裂
但誰也沒有料到，去年底美國房地產(chǎn)市場開始衰退，去年三季度至今房價下跌超過10%。房價下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產(chǎn)又面臨損失，次級貸款風(fēng)險開始暴露。
分析人士認(rèn)為這與美國連續(xù)加息有關(guān)，2004年開始美國連續(xù)17次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。
在這場鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的危機(jī)中，利益受到損害的不僅是全球資本市場的投資者。由于房地產(chǎn)價格下跌過快，去年進(jìn)入市場的美國炒房者基本上全部都虧損。即使是2005年及以前的炒房者，考慮到美國5%以上的利率水平，資金成本也很高。
中國炒房者應(yīng)“盛市思�！�
這樣的情況我國的房地產(chǎn)投資者應(yīng)該也不陌生。就在2005年上海房地產(chǎn)價格大漲兩年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。隨后調(diào)控政策出臺，上海房價率先大跌，6月上海房屋成交均價曾日跌1426元/平方米。有的炒房者說：“眼睜睜看著首付跌沒了�！�
盡管目前我國整體房價仍一路上漲，看不到下跌的跡象，但是炒房者、尤其是貸款炒房者不能不警惕。美國次級債危機(jī)爆發(fā)前也并沒有跡象，房地產(chǎn)銷售去年還是欣欣向榮，突然之間危機(jī)就擴(kuò)散開。市場信心一旦喪失，泡沫頃刻間破裂，房價迅速下跌。
我國目前已經(jīng)進(jìn)入加息周期，去年開始央行連續(xù)5次加息，貸款利率也在抬高。尤其是到了明年初，銀行開始執(zhí)行新的貸款利率，今年3次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高0.46%。而目前機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)加息還會繼續(xù)。 (王棟琳)
