2007年7月20日，央行決定一年期存貸利息上調(diào)0.27%，同時(shí)，國(guó)務(wù)院決定自8月15日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。
易憲容：樓市投資零風(fēng)險(xiǎn)政府加息減稅劍指房地產(chǎn)
“今年上半年深圳的房?jī)r(jià)上漲50%以上，基本上是房地產(chǎn)炒作之結(jié)果�！蹦壳皣�(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增溫，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)到28.5%，而且全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作也十分盛行。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容近日表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升，特別是在國(guó)內(nèi)一線城市的價(jià)格快速飆升，無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)投資炒作盛行？易憲容表示，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式定位不清，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行銀行為了追求短期利益，紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道，為房地產(chǎn)炒作提供過高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過高的金融杠桿驅(qū)使，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒高。
國(guó)內(nèi)樓市投資零風(fēng)險(xiǎn)
目前來看，最大的問題還在于中國(guó)的低利率政策或負(fù)利率政策。從6月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，CPI增長(zhǎng)是4.4%，但居民一年期存款利率為3.06%，加上利息稅，6月份居民的一年期存款利息為-1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%，如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平，7月份國(guó)內(nèi)居民的一年期存款利息仍然為-1.2365%。
在嚴(yán)重負(fù)利率的情況下，光是從目前的結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者只要從銀行借到錢，就能夠輕易地獲利。再加上房?jī)r(jià)快速上升，房地產(chǎn)投資者不僅從負(fù)利率上得利，也能夠從房?jī)r(jià)的飆升中大獲其利。另外，加上政府要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的投資市場(chǎng)。在這種情況下，國(guó)內(nèi)的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)？當(dāng)大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)推高也自然了。
政府此次調(diào)控有新意
易憲容表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，無論GDP增長(zhǎng)11.9%，六月份的CPI上升4.4%，還是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為25.9%，都表明當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于過熱之中。特別是CPI的快速上升，更是表明利息的上調(diào)勢(shì)在必行。他認(rèn)為，從房地產(chǎn)商的角度來看，他們肯定會(huì)認(rèn)為加息這樣小對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)沒有什么影響，甚至可以忽略不計(jì)。因?yàn)樵黾?.27%的融資成本，對(duì)于利潤(rùn)率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這點(diǎn)成本是可以忽略不計(jì)。
但他同時(shí)表示，這次加息及減利息稅的政策出臺(tái)與前幾次宏觀政策出臺(tái)有一個(gè)很大的差別，就是無論是貨幣政策委員會(huì)還是央行官員，對(duì)利息在金融市場(chǎng)中的作用有了更多清楚的認(rèn)識(shí)。這次貨幣政策委員會(huì)的例行公告中就明確表示，就當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，不僅要采取適度從緊的貨幣政策，而且要更有效利用價(jià)格型工具。
同時(shí)，央行的官員早就在公開會(huì)議上表示，負(fù)利率是不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，政府有責(zé)任來改變這種負(fù)利率局面。根據(jù)這種情況，全國(guó)人大也與政府一起在努力調(diào)整法規(guī)。所以，在二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布前后，對(duì)加息與減利息稅早就成了市場(chǎng)共識(shí)。如果政府的宏觀調(diào)控手段與目標(biāo)從根本上得以改變，那么這種低利率政策的局面要想再持續(xù)下去是不可能了。低利率政策的改變，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說將是壓倒駱駝背上的一根稻草。
加息減稅直指房地產(chǎn)
“另外加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者直接成本的影響也是巨大的。”易憲容舉例說，本金一元，利率復(fù)利為5%時(shí)，30年后一元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后一元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時(shí)，30年后一元的終值利息系數(shù)為17.449。也就是說，當(dāng)復(fù)利計(jì)算時(shí)，當(dāng)利率由5%上升到10%時(shí)，其終值利息系數(shù)為四倍多。如果你購(gòu)買房子總價(jià)為120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，你每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。因此在復(fù)利的情況下，利率上升對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買者的成本影響會(huì)十分大的。
易憲容說：“利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并非是一次性的、突發(fā)的，而是逐漸的、滲透性的。如果說央行加息成為一種常規(guī)性的手段，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者不僅要觀察加息之后房地產(chǎn)市場(chǎng)行為預(yù)期的變化，而且也得關(guān)注央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為預(yù)期的反映可能出臺(tái)什么政策。而正是這種市場(chǎng)預(yù)期連鎖反應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響誰敢低估呢？”易憲容表示，如果利息進(jìn)入上升的通道，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為與消費(fèi)者行為都會(huì)改變。而政府要改變目前負(fù)利息狀況，就得不斷地讓利息上調(diào)，而一旦利息進(jìn)入了一個(gè)上升的通道，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是巨大。由此可以看出，政府此次的加息減稅是直指房地產(chǎn)。
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