中央政府的調(diào)控政策與地方政府的控制房價的作為，正在經(jīng)歷著百姓對房價能否控制住的探問，我們的調(diào)控政策有效嗎？如果百姓對我們的調(diào)控信心不足，房價上漲導致越晚買房者越買不起，提前買房的需求就會加倍增加，房價平衡的壓力就更大；另一方面，窮人因買房更晚，承擔住房價格更高，也將因住房問題陷入“窮人因房致窮”困境，這將和我們的公共政策背道而馳。
調(diào)控政策下房價依舊上行的信號，顯示了居住型需求仍然大于有效供應(yīng)能力，需要公共政策加大住房必需品的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)的政策從總量上看必然會增大住房供應(yīng)量，有助于需求與供應(yīng)的平衡，尤其是對低收入者住房需求的滿足，其供應(yīng)的能力尤為重要，就低收入者居住需求的長期存在而言，經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)應(yīng)該是很長一個時期，可能是至少幾十年內(nèi)都要保障供給的，這方面的公共政策就不僅是任務(wù)型的，更是戰(zhàn)略實施型的，即有公共資源的長期保障。
筆者以為，要做好保障性住房的供應(yīng)，尚須做好以下幾方面工作：
(1)政策上加大商品房有效供應(yīng)。商品房供應(yīng)相對需求的不足，對商品房價上揚是直接的動因，而商品房價的上升又使許多消費者的需求不得以下移到經(jīng)濟適用房，加大了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)壓力，需求的逐次擠壓，又使部分經(jīng)濟適用房的需求者成為廉租房的需求者，由此，凡有利于商品房有效供應(yīng)的政策與辦法都是符合公共利益的，簡單地把房地產(chǎn)調(diào)控理解成打壓商品房價格，不僅有違價格由供需決定的經(jīng)濟規(guī)律，而且對于社會的全部消費者而言也不是好事。只有加快房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能實現(xiàn)商品房與社會需求相適應(yīng)的供應(yīng)，為此，地方政府應(yīng)保障商品房生產(chǎn)所需的土地、金融等資源的市場供應(yīng)。
(2)成立保障性住房供應(yīng)的政府管理機構(gòu)。從低收入者的甄別、公共資源投入的監(jiān)管，都不是簡單的“搖號賣房子”所能涵蓋的，事實上其中大量的社會公正的主持、公共資源的管理，都需要政府有一個常設(shè)的機構(gòu)在一個不斷優(yōu)化的政策框架下去執(zhí)行，并負起對公眾盡職的職責。
(3)完善經(jīng)濟適用房的配套政策，平衡好政府、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)濟適用房消費者的利益。經(jīng)濟適用房的本意是政府用“少取”的辦法，降低經(jīng)濟適用房的成本，使其消費者以相對較低的價格獲得住房。如何設(shè)計好所投入的公共資源在未來變現(xiàn)時回到公共財政，是遏制投資型需求進入經(jīng)濟適用房的利益基礎(chǔ)，也符合公共政策中的公平正義，并不能因為經(jīng)濟適用房消費者是“搖號”選擇而來，未來的房屋出讓或租賃中就可以占用建設(shè)中公共財政的投入。
(4)推動廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)中的投融資體制改革。在當前公共財力并不寬裕，醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、社保等諸多方面的公共需求都在上升的背景下，選擇保障性住房中的公共財政加大投入，必然帶來其他方面公共選擇的階段性弱化。因此，保障性住房供應(yīng)必須進行投融資改革，構(gòu)建投融資杠桿，吸引更多社會資本。
公共財政外的公共資產(chǎn)監(jiān)管運營框架也應(yīng) 建立。地方政府架構(gòu)中，公共財政有財政局負責，國有資產(chǎn)有國資委負責，而在保障性住房的巨量公共財政歷年的累積投入中，其國有的原始財政資金或資源投入，在貨幣化為房產(chǎn)性資產(chǎn)后，權(quán)屬關(guān)系不應(yīng)當改變，任何的贈予或流失的行為都不符合公共資源分配與回收的公平與正義，應(yīng)該有一個機構(gòu)行使所有權(quán)名下的投入與回收職權(quán)，并形成公共財政對保障性住房投入下的公共資產(chǎn)運營監(jiān)管框架，不僅要對公共財政投入形成的保障性住房資產(chǎn)或其中部分國有投入資產(chǎn)負責，而且要對公共財政投入的附屬權(quán)益，例如廉租房開發(fā)中的商業(yè)性設(shè)施的權(quán)益進行管理與回收。(周立 作者為清華大學經(jīng)濟管理學院教授)
