在美國市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，其樓市亦已發(fā)展成完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據(jù)市場供求的規(guī)律來流動，政府并不直接干預(yù)樓市的運作。或許可以說，這就是有別于別國的美國“國情”。
去年樓市獲利8870億
過去幾年的美國樓市，常被經(jīng)濟分析人以“火熱”來形容。確實，近年來美國新建住房銷量每年都在100萬套至200萬套之間，舊房銷量每年在五六百萬套以上。僅今年4月份，美國新建住房的開工量以年率計算為近200萬套，其中獨門獨院的單棟住房就高達156萬多套，約占開工總量的79%。當(dāng)月新房銷量以年率計算接近120萬套，其中單棟住房大約占80%。
作為一個成型的市場，美國樓市的運行完全依市場規(guī)律，住房建設(shè)的多少、面積的大小和銷售量完全由市場無形之手決定，美國的開發(fā)商必須根據(jù)自己對所在地區(qū)市場需求情況進行詳盡調(diào)查和科學(xué)分析之后作出準(zhǔn)確判斷。
火熱的住房建設(shè)和銷售導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，與股市的長期平淡形成鮮明對照。因此，除了自己居住外，買房也成了不少人投資的一種手段。去年一年美國人從樓市獲利就高達8870億美元。
樓價漲幅適度
近幾年來，美國樓市的火熱帶來了住房銷售價格的迅速上漲，但到目前為止，上漲的幅度相對來說還是適度的。
據(jù)美國商務(wù)部公布的報告，以1996年的住房價格平均指數(shù)為100來計算，去年全美國的住房平均價格指數(shù)為153.1。也就是說，10年間住房平均價格上漲了53%。1996年美國典型的單棟居民住房全國平均銷售價格為16.64萬美元，去年的平均價格為25.48萬美元。按照美國家庭的平均收入標(biāo)準(zhǔn)來說，無論是住房實際銷售價格還是上漲幅度，都未脫離國人的承受能力。
開發(fā)商未敢囤積居奇
住房價格的迅速上漲是否會導(dǎo)致美國房地產(chǎn)開發(fā)商囤積居奇，從而脫離市場規(guī)律人為地哄抬銷售價格以牟取暴利？
答案是否定的。在美國，如果開發(fā)商手中積壓了大量住房就等于積壓了大量的周轉(zhuǎn)資金，從而無法進行再開發(fā)。另外，開發(fā)商手中積壓大量房子賣不出去，就表明它經(jīng)營不善，從而也就很難再從銀行貸款進行新的開發(fā)。
正因為如此，美國房地產(chǎn)商不但不會囤積住房待價而沽，反而會千方百計大力推銷自己的房屋努力減少房屋積存。今年第一季度，美國租用房的镕置率為9.5%，而銷售房的镕置率只有2.1%。
政府力主居者有其屋
美國政府在住房市場上發(fā)揮的作用主要就是幫助低收入家庭獲得住房。除了通過調(diào)整主導(dǎo)利率來誘導(dǎo)住房抵押貸款利率升降等宏觀調(diào)控措施外，美國政府在幫助低收入家庭購房方面也采取了不少措施。
雖然美國住房價格從總體上說不算過于昂貴，但如果沒有政府的援助，買房對許多低收入家庭來說也是可望而不可及的事。為此，美國政府專門設(shè)有住房和城市發(fā)展部，其職能之一就是資助窮人解決住房問題。該部設(shè)有多種住房援助計劃，其中包括向低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保和租房協(xié)助以及出售中低價住房等。每年美國政府為這些計劃提供大量資金，幫助不少低收入家庭和無家可歸者解決了住房問題。
稿件來源：香港商報
