中新網(wǎng)3月15日電 據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，14日獲悉，北京市土地一級開發(fā)(下稱“一級開發(fā)”)招投標政策已獲審批通過，將于月內出臺。這意味著長期處于政府指派的土地一級開發(fā)駛入市場透明化運行軌道。
引入政府財政補貼
北京市國土資源局局長安家盛透露，一級開發(fā)權將通過招投標方式確定開發(fā)企業(yè)。所謂一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、制定土地用途及規(guī)劃設計、地上及地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。
尤為重要的是，政府將打造全新的資金平臺，引入財政收入補貼到土地儲備資金中。安家盛表示，有兩種方式來加大資本金總量。一是從政府獲得的土地出讓金中單獨拿出一部分作為一級開發(fā)費用；二是政府與銀行合作，按照1：3或1：5的比例出資。
此前，一級開發(fā)一直是由市國土整理儲備中心從事，或由政府指定某個國有企業(yè)。引入競爭機制，將令土地的一級開發(fā)與二級開發(fā)市場(房地產(chǎn)項目開發(fā))各自獨立。陽光一百常務副總范小沖認為，一級開發(fā)進入市場運行，使房地產(chǎn)市場從源頭上更加透明化、專業(yè)化。
開發(fā)企業(yè)的應得利益也分為兩種情況：如果是包清工(開發(fā)企業(yè)只負責施工)將獲得2%的管理費。如果由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、征地拆遷和進行相關市政建設等工作，那么政府將付給開發(fā)企業(yè)投資總成本8%的利潤。
開發(fā)商“曲線救國”
天下攘攘，皆為利往。絕大多數(shù)開發(fā)商在接受采訪時表現(xiàn)出了對一級開發(fā)的極大興趣，其中誘惑，絕非僅僅來自于一級開發(fā)的穩(wěn)定收益。
自實行國有土地出讓招、拍、掛政策以來，政府供地一直在緊縮，拿地難、地價高成為開發(fā)商最頭疼的問題。很多知名大企業(yè)紛紛在土地拍賣中落馬。因此，繞道一級市場，成為開發(fā)商“曲線救國”的策略。明天地產(chǎn)業(yè)務總監(jiān)陳云峰認為，開發(fā)商如果參與了一級土地開發(fā)，拿地時就會主動得多。
雖然一級開發(fā)完成后，土地仍會拿到二級市場進行正常的招、拍、掛，但是，由于開發(fā)商參與前期的工作，相當清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據(jù)絕對優(yōu)勢。譬如，開發(fā)商會使出一些伎倆：虛加成本以提高土地出讓底價，使得其他不明就里的開發(fā)商不敢摘牌。這一點從北京土地整理儲備中心網(wǎng)站上公布的土地交易結果：從很多地塊的受讓方與該地塊的一級開發(fā)企業(yè)關系甚密中可以窺出一些端倪。(許慧穎)
