當前以市場化為方向進行的住房制度改革，停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化，取代了以往低效率、不透明、不公平的住房制度，正在釋放出巨大的能量。
根據(jù)全國16個主要城市的調(diào)查，近年來城鎮(zhèn)居民的住房面積得到了大幅提高。2004年底，城市人均住房使用面積平均達到20.15平方米，比1998年提高了3平方米；戶均使用面積達到60.17平方米，比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率達到80%左右，住房自有率也達到了70%。
以市場化為導向的改革，并不意味著政府無所作為。參照國外的經(jīng)驗，政府對房地產(chǎn)市場的適當介入是必須的，但是這種介入須立足于市場規(guī)律，以尊重市場為出發(fā)點，而不是人為地扭曲市場。
如何合理界定政府在房地產(chǎn)市場上的職責？
在房地產(chǎn)市場上，地方政府獲得了最大的收益，因此不能回避相應的責任。根據(jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)，從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億元。同時，在整個房地產(chǎn)建設(shè)、交易過程中，政府稅、費收入占到房地產(chǎn)價格的30%到40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%到40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%到80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約只占住房價格的20%左右。用高房價購買住房的消費者，實際上承擔了巨大的房地產(chǎn)市場成本和城市建設(shè)資金籌集的責任。
這些巨額收益，地方政府應該以透明的方式納入地方財政預算，否則就是失職。在巨額資金運作不透明的情況下，所有購房者將繼續(xù)為高房價中的政府溢價部分埋單。
不僅如此，政府應該擔當準確、及時、全面、透明信息的提供者，和市場規(guī)則制訂者的角色。公眾對于房地產(chǎn)市場的判斷，建立在全面的信息基礎(chǔ)上。作為一種市場行為，房地產(chǎn)投機活動的存在是必然的，最好的抑制辦法是提供全面而公開的信息，以便讓公眾獨立地作出理性選擇。
在健全的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)價格應該等于其重置價格(或各期租金收益現(xiàn)值之和)，并受供求關(guān)系的影響。但在信息不對稱的情況下，過度的炒作常常會導致開發(fā)商高估房地產(chǎn)投資的未來收益，購買者也會由此高估房價，成為形成房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因。因此，準確、及時、全面、透明的信息是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)。
最后，在住房制度改革目標基本實現(xiàn)以后，我國的政策性住房金融需要重新定位：應該作為社會保障制度的一部分，從為住房改革提供配套金融服務，轉(zhuǎn)移到為中低收入階層居民住房消費提供金融服務、促進住房社會公平目標上面來。我國的政策性住房金融制度基本以住房公積金存貸款為主，管理機構(gòu)為各地的住房公積金管理中心。從目前狀況看，公積金的覆蓋面和資金籌集均存在問題，發(fā)展思路需要重新定位。
目前的政策性住房金融制度，政府的補貼效率并不高。我國政府采取“暗補”的方式，即在經(jīng)濟適用住房建設(shè)上，采取免交土地出讓金、優(yōu)先獲得信貸資金、享受某些稅費減免等措施，鑒于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以考慮將“暗補”變?yōu)椤懊餮a”，由對開發(fā)商補貼轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯訉Ψ蠗l件的消費者進行補貼，例如實施廉租房政策。
如何才能合理有效地利用在中國十分稀缺的土地資源，同時又能覆蓋到不同利益階層的利益訴求？目前看來，只能依靠一個高效、透明、公正的房地產(chǎn)市場。政府須在尊重房地產(chǎn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上合理介入，承擔自身應當承擔的責任。(來源：每日經(jīng)濟新聞；作者：國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松)
